ある程度の年齢になり子どもが1人、2人と増えていけば「マイホーム」の購入を検討される夫婦は多いのではないでしょうか。最近で言えば、オリンピック後に不動産の価値が下がるという話しで不安視されているようですが、予想の主流は“一時的なもの”です。世界中見渡してみても、オリンピック後に不動産が暴落した例はないでしょう。では、いつが不動産を買うベストな時期と言えるのでしょうか。
目次
初めて家を購入する年齢とデータから分かる台所事情
国土交通省の平成29年「住宅市場動向調査～調査結果の概要～」によると、
注文住宅(新築)・分譲戸建住宅の購入で最も多い年齢は30歳代です。
リフォーム住宅・建て替えになると60歳代が最も多く、中古戸建て住宅・中古マンションだと40歳代が最も多いことが分かります。
※『住宅市場動向調査(平成29年)』
リンク：http://www.mlit.go.jp/common/001238784.pdf
このデータから年齢別の将来設計や台所事情が見えてこないでしょうか。
60歳代になれば、退職金や貯金である程度のお金ができ、そのお金で子どもがいなくなった持ち家を夫婦で住みやすいようにリフォームまたは建て替えをする。
40歳代だとフラット35などの35年ローンになると、新築物件では現役時代に返済を終えることが難しいと考え中古物件に目が行く。
30歳代では、35年のフルローンを組んでも将来設計を立てやすいと新築物件の購入に意欲的だと言えます。
マイホームは頭金2割の時代ではなくなった
マイホーム購入について両親と話したさい、「頭金はしっかり用意しなさい」と言われた経験はないでしょうか。
現在30代の親御さん世代では住宅金利が8%を超えていました。
そんな時代では、1円でも多くの頭金を用意してマイホームを購入した方がはるかに“お得”でした。
バブル前後の時代では、「頭金は最低2割と1割の諸経費を貯めて」からはじめて、新築物件不動産の購入を検討するのが一般的でした。
しかし、今は“1．31%”の超低金利の時代です。
フラット35では、返済負担率をクリアすれば諸経費も含めて100%の借り入れが可能です。
民間ローンに至っても、諸経費を含んだ融資を行ってくれる金融機関は見つかります。
「預金がなければ住宅は購入できない」時代はすでに終わっているのです。
では、頭金を貯めて購入するのと頭金なしの100%ローンで新築マイホームを建てるのではどちらがお得なのでしょうか。
貯めるよりも頭金なしでマイホーム購入がお得になることも
イメージだけだと頭金を貯めてからマイホームを建てる方がどう考えてもお得だと思われるでしょう。しかし、大事なことはローンの“金利”です。
例えば、
夫婦で切り詰め3年間で貯めた300万円を頭金にしたとしましょう。
※金利は参考になるように分かりやすい数字で固定金利に設定しています。
・3,000万円の新築戸建てを購入
頭金ありのケース
⇒頭金300万円＋2,700万円ローン
※3年後に金利が上昇⇒4・5%
返済期間27年⇒約4,669万円(返済総額)
頭金なしの100%のケース
⇒頭金0円＋3,000万円のローン
※金利3%
返済期間30年⇒約4,553万円(返済総額)
結果、頭金なしの方が「116万円」お得
住宅購入のベストな時期は“金利情勢”と〇〇で決める
住宅を購入するベストな時期の判断の一つは、オリンピックなどの社会的なイベントの前や後ではなく、“金利情勢”です。2019年現在、逆バブルと言えるような“超低金利”で“微増”しながら推移しています。
しかしながら、いつ金利が大幅に上がるか断定はできせんが、2016年に0・900%という最低金利を記録してからゆるやかに上昇しているのが現状です。これ以上の低金利にはならないと考えるのが妥当でしょう。
ローン額によりますが、1%違えば返済額が100万円単位で変わってきます。
そして、なるべく固定金利に近いローンを組むことをおすすめします。
例えば、不動産会社のチラシを見ると「新築分譲住宅 月々7万円~、家賃より安い」
と書いてあったとしましょう。
それは変動金利で計算されているケースが多いです。
初年度は毎月7万円で済んでいた支払いが、2年目から毎月9万円までアップということは十分にあるケースです。
そして、「不動産購入のベストはとよく話題」になりますが、家族構成や家庭の台所事情などがそれぞれ違うので一般論は言えない話しです。
ですので、周囲がどうこうよりも、家族でマイホームが買いたいと思ったときが「買いどき」が答えではないでしょうか。
誰から言われてやることも、買っても不満が残るものです。
自分たちで「買いたい」と思った時期に金利が今のように低いときであれば、
「文句なしの買いどき」です。
そして、年齢が上がるにつれて、憧れの新築物件は手の届かない存在になっているのが前述したデータでも分かる通りです。
検討している間にドンドンと金利上昇リスクがあります。
30歳代という若い年齢でマイホームの購入を済ませておくと、あとあと低い金利のローンへの借り換えがしやすいのもメリットです。