【住宅ローン】各種銀行とフラット35どっちがいいの? 超簡単解説

【住宅ローン】各種銀行とフラット35どっちがいいの? 超簡単解説

マイホーム契約後にローンについてゆっくりと考える時間はありません。1カ月後の住宅ローンの審査に通らないと、契約が解除される恐れがあります。だからといって、慌てて不利なローン借りてしまうのは、悲劇の始まりです。では、半民半官の「フラット35」の方が安心かと言うと、近年では各種銀行の長期金利のローンも充実しています。また、「フラット35」について疑問も多いようです。そこで、「フラット35について」、「民間VSフラット35はどっちがお得なのか」にお答えしていきます。

「フラット35」審査が甘い理由

住宅ローンを検討されるとき、最初に注目するのが「フラット35」でしょう。
フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と銀行などの民間金融機関の提携で取り扱われている“金利水準の低い固定金利”です。

メリットは、

  • 保証料無料
  • 繰り上げ返済の手数料無料
  • 収入基準が民間の長期ローンより緩和されている
  • 借入時に返済終了までの借入金利が確定する
  • 金利市場が上昇しても返済が増加しない

フラット35の簡単な仕組みは、
【民間金融機関から住宅ローン貸出⇒住宅支援機構が債権を買い取る⇒債権を証券化して、機関投資家に売却する】

300を超える多くの金融機関が「フラット35」を取り扱っている理由が見えてきましたね。
民間金融機関は、「フラット35」で貸し出した債権(住宅ローン)を「住宅金融支援機構」に買い取りしてもらえるので、貸し倒れがありません。結果、住宅ローンの審査が“甘く”なっています。

「フラット35」の利用条件

■フラット35が利用できる人

  • 日本国籍または永住許可を受けている外国人
  • すべての借入金の年間返済額が年収に占める割合が、「400万円未満30%以下」、「400万円以上35%以下」
    例)年収300万円の場合、年間返済額最大90万円以下。※月額7万5千円の返済イメージ。
  • 安定した収入がある人
  • 年齢が70歳未満、70歳以上の場合は親子リレー返済だと可

■優良住宅が融資の対象

新築物件の場合、多くの物件が融資基準を満たしています。住宅販売会社に対象物件か確認しましょう。利用できない場合は、取得自体を検討し直した方がいいかもしれません。

フラット35VS民間固定金利型はどっちがお得なの?

通常のフラット35と民間住宅ローンの「全期間固定金利型」は、どちらを選ぶべきなのでしょうか。目に見える“金利”だけで判断はできません。

フラット35は、金利の低さ、借りやすさが魅力です。
しかし、「団信特約料・融資事務手数料」の負担が大きく、額面の金利より実際の金利の方が高くなると考えた上で民間と比較しなければなりません。

【返済期間:35年】

 フラット35みずほ銀行
借入金利2.047%2.35%
毎月返済額100,459円104,851円
返済総額42,192,780円44,037,420円
融資事務手数料630,000円50,000円
保証料0円0円
団信特約料2,142,200円0円
合計44,964,980円44,087,420円
フラット35との差▲877,560円

※あくまでシミュレーションです。実際の総額は各種金融機関に確認が必要です。

上の図は、保証料、団体信用生命保険料などの負担がないことで、諸条件面が有利な新生銀行と比較しました。
近年、民間金融機関の「全期間固定金利型」は非常に優れています。

しかし、
“審査が非常に厳しい”ため、そもそも利用できるかという点があります。

住宅ローンをこれから組む場合は、
フラット35を基準にして

  • 金利
  • 手数料、保険料などの付帯サービス

を計算してみると色々と見えてきます。

比較すると、フラット35よりも安く借りられる民間ローンが多数あることが分かります。

頭金0円で100%住宅ローンを組む場合は、フラット35よりも金利が低い民間商品が多数あります。フルローンを借りるのであれば、多少金利が高くても、上記図のように民間長期固定金利住宅ローンの方に軍配が上がります。

また、ネット銀行の場合は、フラット35(新規借入)では借入額に算入できない諸費用を借入金額に含ませることができるのもメリットです。

ただし、民間固定金利商品は審査が厳しく、フラット35は借りやすいという大きな特徴があります。フラット35は「優良な物件を増やすため」という大義名分がありますが、上記でお話ししたように、民間金融機関に貸し倒れがないため審査が甘くなっています。その結果、住宅金融支援機構の貸し倒れが多く起きています。現在、国会で話し合われるまでではないですが、“フラット35の審査を見直せ”という声が出ているのも事実です。

マイホーム購入には“フラット35”が頼りでしたら、住宅ローンを借入するなら今のうちと言えます。これから、審査が厳しくなる見通しです。

おまけ・コラム

「フラット35の団信には加入しなくてもいいの?」

民間金融機関は団信(団体信用生命保険※万が一、契約者が亡くなった場合、遺族に返済の義務がなくなり、マイホームを残せる)への加入は必須ですが、保険料は無料です。フラット35の場合は、団信への加入が任意に設定されています。その代わり保険に加入すると35年返済の場合は、35年間分の保険料の支払いが必要になってきます。

保険料はかなりの金額にはなりますが、
団信に加入するか、加入しないのであれば新規で生命保険に入るかの選択をおすすめいたします。何があっても苦労して手に入れたマイホームを家族に残せる準備もセットで住宅ローンの計画を立てましょう。

「民間金融機関は住宅ローンを貸したがらないって本当?」

【住宅金融公庫・年金住宅融資・財形住宅融資】と言えば、かつて「公的融資の御三家」と呼ばれていました。この時代の民間金融機関は企業向けの融資が中心で、個人向けの住宅ローンに消極的でした。

当時、金利スワップなどない時代です。長期固定金利で貸し出すと金利変動のリスクがあります。そこで、登場したのが「変動金利型」。バブル景気の1983年のことです。
地価の高騰、未曽有の好景気に後押しされて、民間の住宅ローンの貸出が増えていきます。

その後、公的融資は民業の圧迫だと言われ始めます。そして、国の融資は縮小・廃止の道をたどり今にいたります。現在は、民間金融機関が以前の国の役目を果たすように、住宅ローンの貸し出しを低金利で積極的に行っています。

よって答えは、
民間金融機関は住宅ローンを貸したがらないという話しは間違いです。

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